Ипотека 2012. Прогнозы
26 Января 2012
Стоит ли брать сегодня кредит на покупку квартиры? Какой выбрать: в рублях или в валюте? Как изменится процентная ставка по ипотечным кредитам в 2012 году? Могут ли банки в случае кризиса повысить процентную ставку по уже взятым кредитам? Эти вопросы интересуют каждого, кто задумывается об улучшении жилищных условий или только недавно взял ипотеку.
И аналитики, и рядовые брокеры сходятся во мнении, что процентная ставка по ипотеке изменится ненамного, а вот условия выдачи кредита ужесточатся почти наверняка. Связывают это в первую очередь с влиянием на банки состояния мировой экономики.
Будут ли расти объемы ипотечного кредитования? Вряд ли. Ситуация в экономике не способствует этому. По данным IRN.RU, финансовая нестабильность и нехватка ликвидности, связанная с колоссальными объемами вывода капитала за рубеж (в 2011 г. из России утекло примерно 80 млрд долл.), еще в конце осени заставили многие коммерческие банки поднять ставки по ипотечным кредитам. А подорожание ипотеки, естественно, крайне негативно влияет на ее доступность.
Большинство специалистов считает, что объемы ипотеки вряд ли вырастут и достигнут докризисных значений 2008 года. В частности, специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предполагают, что в 2012 году будут выданы примерно 550-680 тысяч ипотечных кредитов на 0,8 - 1 трлн рублей. Правда, имеется условие: «При развитии экономики России по базовому сценарию Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков».
Снизится ли процентная ставка по ипотечному кредиту? Эксперты АИЖК прогнозируют, что ставки по ипотечным кредитам могут варьироваться в течение года, однако заемщиков вряд ли ждут серьезные изменения. По итогам года рублевая ипотека составит около 11,8-12,1% годовых, а валютная – примерно 9-10%. Ту же точку зрения фактически поддерживают нижегородские эксперты.
Татьяна Романчева подтверждает, что падение процентных ставок по ипотеке неминуемо приводит к кратному росту цен на недвижимость. К примеру, в Латвии при снижении банковской ставки по ипотечному кредиту до 5% цены на жилье выросли в 5 раз. В результате, несмотря на низкую процентную ставку, клиентов у банков стало меньше.
В российских условиях, считает Татьяна Ивановна, подобная ситуация вряд ли возможна. Во-первых, банки в основном кредитуют клиентов, уже имеющих 30-50% необходимой суммы. Во-вторых, повысить цены на жилье не дадут реальные покупательные возможности людей. В-третьих, государство вряд ли пойдет на силовое снижение процентной ставки по кредитам, потому что количество неплательщиков в этом случае резко возрастет.
Основная причина ожидаемого роста ставки по ипотечным кредитам, по мнению специалистов, которых цитирует РИА Новости, - нестабильность на международных финансовых рынках. Она делает дорогим привлечение денежных ресурсов на рынке, а также повышает риски массовых неплатежей из-за потери работы заемщиками. Соответственно, банки, чтобы не попасть в ситуацию кризиса, аналогичную событиям 2008 года, повышают стоимость кредитования, размер первоначального взноса и требования к заемщикам. Как результат, ипотека может стать абсолютно недоступной. При негативном сценарии ставки по классическим ипотечным продуктам станут запретительными – 18-20%. В такой ситуации клиенты берут кредиты только в исключительных случаях.
Какие сложности могут возникнуть у заемщиков?
В условиях 2008-2009 годов банки стали массово использовать прописанную в договорах возможность изменения ставок в одностороннем порядке. Не исключено, что такие же действия банки предпримут и в случае нового кризиса. А изменение ставки на один процент в ипотеке - это уже критично, учитывая высокий уровень долговой нагрузки, которую заемщику непросто обслуживать в кризисное время.
Кроме того, в условиях нестабильности растет риск потери работы и доходов для клиентов. В этом случае, в первую очередь, пострадают индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса – рисковые с точки зрения занятости категории граждан. Следующими под угрозу могут попасть клиенты с «серыми» доходами.
С другой стороны, в отличие от 2008 года, сейчас роль валютной ипотеки незначительна, поэтому половины проблем, которые были в 2008 году, не будет.
Что еще скажется на ипотечном рынке в 2012 году?
РИА Новости напоминает, что в 2011 году были внесены изменения в закон об ипотеке, касающиеся обращения взыскания на жилье. В частности, если банк обращает взыскание на квартиру заемщика и реализует ее на рынке, то заемщик ему больше ничего не должен, даже если сумма, вырученная от продажи квартиры, не покрывает долга. До этих поправок разница между стоимостью заложенного жилья и суммой ипотечного кредита считалась долгом заемщика, который банк мог взыскать в рамках стандартных процедур как беззалоговый кредит.
По мнению экспертов, эти изменения сподвигнут банки на повышение требований к финансовой устойчивости клиента. Очевидно, что по кредитам с первоначальным взносом до 20% будут водиться дополнительные надбавки к ставке. Некоторые банки вообще начнут отказываться кредитовать без страхования риска финансовой ответственности заемщика.
Затишье перед бурей
Мнения нижегородских экспертов о перспективах ипотеки 2012 года оказались практически одинаковыми, различаясь в некоторых деталях.
Татьяна Романчева в ближайшей перспективе видит стабилизацию процентных ставок по ипотечным кредитам. По ее мнению, наиболее рискованны сейчас валютные кредиты: их будущее зависит от ситуации на мировом рынке.
В целом ипотека в большой степени зависит от экономики страны. Если изменится стоимость потребительской корзины, то средней семье не будет хватать денег на оплату ежемесячных взносов. Это означает, что банки ужесточат условия выдачи кредитов. Конечно, даже во время кризиса найдутся люди, которые будут брать ипотеку. Но вряд ли речь пойдет об очень крупных суммах. Обычно россияне и в спокойные времена кредитуются не на всю сумму покупки, а на ее часть. Чистой продажи в ипотеку практически нет, а средний размер кредита колеблется в пределах одного миллиона рублей.
Андрей Макшанов говорит о замедлении развитии ипотеки:
«В 2011 году ипотека в России бурно развивалась и восстановила докризисные позиции – по предварительным оценкам выдано кредитов на сумму около 680 млрд. рублей, что выше уровня рекордного 2008 года, ставки кредитования опустились ниже 12% годовых в рублях, а отдельные банки предлагали ипотеку и под 8,5% в российской валюте. В 2012 году темпы роста объемов, скорее всего, снизятся, а ставки опускаться дальше не будут, а, возможно, и несколько подрастут. Это связано с новой волной мировой финансово-экономической нестабильности. Сейчас отечественным банкам сложно привлекать зарубежные дешевые кредиты, так как многие западные банковские учреждения сами испытывают проблемы с так называемой ликвидностью (сбалансированность активов и пассивов), и нуждаются в денежных средствах. Поэтому российские банки стараются увеличить объемы вкладов населения – ставки по ним растут, а, следовательно, должна повышаться стоимость кредитных средств, выдаваемых банками.
Из-за ограничения денежных ресурсов банковских учреждений вновь будет возрастать роль государства на рынке ипотеки, как это было в предыдущие кризисные годы. Дальнейшее развитие получат программы социальной (включая военную, а также с участием материнского капитала) и корпоративной ипотеки.
Хочется отметить, что большие объемы ипотечного кредитования при низких темпах строительства ведут к увеличению цен на жилье. Замедление роста объемов выдаваемых кредитов позволит несколько сбалансировать рынок».
Ирина Малыгина поддерживает «нейтральный» прогноз развития рынка ипотечного кредитования в 2012 году. Она предполагает, что ипотечные ставки в 2012 году не будут существенно снижаться, но и не вырастут, однако, учитывая нестабильность мировой экономики, совсем исключить повышения ипотечных ставок нельзя.
«По нашим ощущениям, возможен некоторый рост количества ипотечных сделок. Он произойдет, прежде всего, за счет увеличения доли новостроек в общем количестве сделок с привлечением ипотечных кредитов, - говорит Ирина Евгеньевна. - Есть также все предпосылки для перераспределения кредитных средств между сегментами рынка недвижимости. Так мы ожидаем, что доля новостроек в общем объеме ипотечных квартир продолжит рост. Все больше банков разрабатывает ипотечные программы, расширяя тем самым рынок.
Увеличится первоначальный взнос. Фактически это уже происходит сегодня. Первый взнос по ипотеке в размере 10% останется в прошлом. Кроме того, произойдет некоторое ужесточение требований к заемщикам», - считает Ирина Малыгина.
Анна Рузова считает, что весной, возможно, продолжится повышение процентных ставок по ипотечным кредитам на 0,5-1% и ужесточение требований к заемщикам. Тем не менее, резкого снижения выдачи ипотечных кредитов Анна Рузова не ожидает. Сыграет свою роль возможность привлечь материнский капитал в качестве первоначального взноса.
«Пока трудно давать прогнозы на весь год, потому что все ждут весны. Ситуация будет зависеть от результатов президентских выборов в марте и состояния мировой экономики. Если кризис, о котором предупреждают экономисты, произойдет, то банки наверняка повысят процентные ставки, особенно по долгосрочным кредитам, как в 2008 году».
И аналитики, и рядовые брокеры сходятся во мнении, что процентная ставка по ипотеке изменится ненамного, а вот условия выдачи кредита ужесточатся почти наверняка. Связывают это в первую очередь с влиянием на банки состояния мировой экономики.
Будут ли расти объемы ипотечного кредитования? Вряд ли. Ситуация в экономике не способствует этому. По данным IRN.RU, финансовая нестабильность и нехватка ликвидности, связанная с колоссальными объемами вывода капитала за рубеж (в 2011 г. из России утекло примерно 80 млрд долл.), еще в конце осени заставили многие коммерческие банки поднять ставки по ипотечным кредитам. А подорожание ипотеки, естественно, крайне негативно влияет на ее доступность.
Большинство специалистов считает, что объемы ипотеки вряд ли вырастут и достигнут докризисных значений 2008 года. В частности, специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предполагают, что в 2012 году будут выданы примерно 550-680 тысяч ипотечных кредитов на 0,8 - 1 трлн рублей. Правда, имеется условие: «При развитии экономики России по базовому сценарию Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков».
Снизится ли процентная ставка по ипотечному кредиту? Эксперты АИЖК прогнозируют, что ставки по ипотечным кредитам могут варьироваться в течение года, однако заемщиков вряд ли ждут серьезные изменения. По итогам года рублевая ипотека составит около 11,8-12,1% годовых, а валютная – примерно 9-10%. Ту же точку зрения фактически поддерживают нижегородские эксперты.
Татьяна Романчева подтверждает, что падение процентных ставок по ипотеке неминуемо приводит к кратному росту цен на недвижимость. К примеру, в Латвии при снижении банковской ставки по ипотечному кредиту до 5% цены на жилье выросли в 5 раз. В результате, несмотря на низкую процентную ставку, клиентов у банков стало меньше.
В российских условиях, считает Татьяна Ивановна, подобная ситуация вряд ли возможна. Во-первых, банки в основном кредитуют клиентов, уже имеющих 30-50% необходимой суммы. Во-вторых, повысить цены на жилье не дадут реальные покупательные возможности людей. В-третьих, государство вряд ли пойдет на силовое снижение процентной ставки по кредитам, потому что количество неплательщиков в этом случае резко возрастет.
Основная причина ожидаемого роста ставки по ипотечным кредитам, по мнению специалистов, которых цитирует РИА Новости, - нестабильность на международных финансовых рынках. Она делает дорогим привлечение денежных ресурсов на рынке, а также повышает риски массовых неплатежей из-за потери работы заемщиками. Соответственно, банки, чтобы не попасть в ситуацию кризиса, аналогичную событиям 2008 года, повышают стоимость кредитования, размер первоначального взноса и требования к заемщикам. Как результат, ипотека может стать абсолютно недоступной. При негативном сценарии ставки по классическим ипотечным продуктам станут запретительными – 18-20%. В такой ситуации клиенты берут кредиты только в исключительных случаях.
Какие сложности могут возникнуть у заемщиков?
В условиях 2008-2009 годов банки стали массово использовать прописанную в договорах возможность изменения ставок в одностороннем порядке. Не исключено, что такие же действия банки предпримут и в случае нового кризиса. А изменение ставки на один процент в ипотеке - это уже критично, учитывая высокий уровень долговой нагрузки, которую заемщику непросто обслуживать в кризисное время.
Кроме того, в условиях нестабильности растет риск потери работы и доходов для клиентов. В этом случае, в первую очередь, пострадают индивидуальные предприниматели, владельцы бизнеса – рисковые с точки зрения занятости категории граждан. Следующими под угрозу могут попасть клиенты с «серыми» доходами.
С другой стороны, в отличие от 2008 года, сейчас роль валютной ипотеки незначительна, поэтому половины проблем, которые были в 2008 году, не будет.
Что еще скажется на ипотечном рынке в 2012 году?
РИА Новости напоминает, что в 2011 году были внесены изменения в закон об ипотеке, касающиеся обращения взыскания на жилье. В частности, если банк обращает взыскание на квартиру заемщика и реализует ее на рынке, то заемщик ему больше ничего не должен, даже если сумма, вырученная от продажи квартиры, не покрывает долга. До этих поправок разница между стоимостью заложенного жилья и суммой ипотечного кредита считалась долгом заемщика, который банк мог взыскать в рамках стандартных процедур как беззалоговый кредит.
По мнению экспертов, эти изменения сподвигнут банки на повышение требований к финансовой устойчивости клиента. Очевидно, что по кредитам с первоначальным взносом до 20% будут водиться дополнительные надбавки к ставке. Некоторые банки вообще начнут отказываться кредитовать без страхования риска финансовой ответственности заемщика.
Затишье перед бурей
Мнения нижегородских экспертов о перспективах ипотеки 2012 года оказались практически одинаковыми, различаясь в некоторых деталях.
Татьяна Романчева в ближайшей перспективе видит стабилизацию процентных ставок по ипотечным кредитам. По ее мнению, наиболее рискованны сейчас валютные кредиты: их будущее зависит от ситуации на мировом рынке.
В целом ипотека в большой степени зависит от экономики страны. Если изменится стоимость потребительской корзины, то средней семье не будет хватать денег на оплату ежемесячных взносов. Это означает, что банки ужесточат условия выдачи кредитов. Конечно, даже во время кризиса найдутся люди, которые будут брать ипотеку. Но вряд ли речь пойдет об очень крупных суммах. Обычно россияне и в спокойные времена кредитуются не на всю сумму покупки, а на ее часть. Чистой продажи в ипотеку практически нет, а средний размер кредита колеблется в пределах одного миллиона рублей.
Андрей Макшанов говорит о замедлении развитии ипотеки:
«В 2011 году ипотека в России бурно развивалась и восстановила докризисные позиции – по предварительным оценкам выдано кредитов на сумму около 680 млрд. рублей, что выше уровня рекордного 2008 года, ставки кредитования опустились ниже 12% годовых в рублях, а отдельные банки предлагали ипотеку и под 8,5% в российской валюте. В 2012 году темпы роста объемов, скорее всего, снизятся, а ставки опускаться дальше не будут, а, возможно, и несколько подрастут. Это связано с новой волной мировой финансово-экономической нестабильности. Сейчас отечественным банкам сложно привлекать зарубежные дешевые кредиты, так как многие западные банковские учреждения сами испытывают проблемы с так называемой ликвидностью (сбалансированность активов и пассивов), и нуждаются в денежных средствах. Поэтому российские банки стараются увеличить объемы вкладов населения – ставки по ним растут, а, следовательно, должна повышаться стоимость кредитных средств, выдаваемых банками.
Из-за ограничения денежных ресурсов банковских учреждений вновь будет возрастать роль государства на рынке ипотеки, как это было в предыдущие кризисные годы. Дальнейшее развитие получат программы социальной (включая военную, а также с участием материнского капитала) и корпоративной ипотеки.
Хочется отметить, что большие объемы ипотечного кредитования при низких темпах строительства ведут к увеличению цен на жилье. Замедление роста объемов выдаваемых кредитов позволит несколько сбалансировать рынок».
Ирина Малыгина поддерживает «нейтральный» прогноз развития рынка ипотечного кредитования в 2012 году. Она предполагает, что ипотечные ставки в 2012 году не будут существенно снижаться, но и не вырастут, однако, учитывая нестабильность мировой экономики, совсем исключить повышения ипотечных ставок нельзя.
«По нашим ощущениям, возможен некоторый рост количества ипотечных сделок. Он произойдет, прежде всего, за счет увеличения доли новостроек в общем количестве сделок с привлечением ипотечных кредитов, - говорит Ирина Евгеньевна. - Есть также все предпосылки для перераспределения кредитных средств между сегментами рынка недвижимости. Так мы ожидаем, что доля новостроек в общем объеме ипотечных квартир продолжит рост. Все больше банков разрабатывает ипотечные программы, расширяя тем самым рынок.
Увеличится первоначальный взнос. Фактически это уже происходит сегодня. Первый взнос по ипотеке в размере 10% останется в прошлом. Кроме того, произойдет некоторое ужесточение требований к заемщикам», - считает Ирина Малыгина.
Анна Рузова считает, что весной, возможно, продолжится повышение процентных ставок по ипотечным кредитам на 0,5-1% и ужесточение требований к заемщикам. Тем не менее, резкого снижения выдачи ипотечных кредитов Анна Рузова не ожидает. Сыграет свою роль возможность привлечь материнский капитал в качестве первоначального взноса.
«Пока трудно давать прогнозы на весь год, потому что все ждут весны. Ситуация будет зависеть от результатов президентских выборов в марте и состояния мировой экономики. Если кризис, о котором предупреждают экономисты, произойдет, то банки наверняка повысят процентные ставки, особенно по долгосрочным кредитам, как в 2008 году».
Первоисточник:
